미국의 주택 자산이 증가함에 따라 주택 소유자들은 주택 매각으로 인한 자본 이득세에 직면할 가능성이 높아지고 있다. 그러나 전문가들에 따르면, 잘 알려지지 않은 세금 전략을 활용하면 세금을 줄일 수 있다.
주요 주택을 매각할 때, 단독 신고자는 최대 25만 달러, 부부 공동 신고자는 최대 50만 달러의 이익에 대해 세금 면제를 받을 수 있는 특별 세금 혜택이 있다. 하지만 이러한 혜택을 받기 위해서는 특정 조건을 충족해야 한다.
부동산 데이터 회사 CoreLogic의 2024년 보고서에 따르면, 점점 더 많은 주택 판매자들이 이 면세 한도를 초과하고 있다. 2023년에 판매된 미국의 주택 중 거의 8%가 부부 공동 신고자를 위한 자본 이득세 한도 50만 달러를 초과했으며, 이는 2019년의 약 3%에서 증가한 수치이다.
이러한 수치는 콜로라도, 매사추세츠, 뉴저지, 뉴욕, 워싱턴과 같은 고비용 주에서 더욱 높았다. Tommy Lucas, 플로리다 주 올랜도의 Moisand Fitzgerald Tamayo에서 인증된 재무 상담사는 “25만 달러 및 50만 달러 면세 한도를 초과하는 것이 점점 더 일반화되고 있다”고 말했다.
이러한 매각 시 수익이 25만 달러 또는 50만 달러 한도를 초과하면, 과세 소득에 따라 0%, 15% 또는 20%의 자본 이득세가 부과된다. 또한, 초과 이익은 다른 투자 수익에 따라 네트 투자 소득세 3.8%를 유발할 수도 있다.
자본 이득을 줄이기 위한 방법 중 하나는 ‘기초’를 늘리는 것이다. 많은 주택 판매자들은 자택의 원래 구매가격인 ‘기초’를 늘려 자본 이득을 줄일 수 있다는 사실을 잘 알지 못한다. CBIZ의 국가 세무 사무소에서 관리 이사로 활동하고 있는 Mark Baran은 “주택 소유 기간 동안 수행한 자본 개선으로 기초를 늘릴 수 있다”고 설명했다.
자본 개선에는 리모델링, 새로운 지붕 설치, 외부 업그레이드, 또는 시스템 교체가 포함된다. “조정된 기초”는 일반적으로 주택을 사는 비용과 소유 중에 이루어진 자본 개선의 합이다. Baran은 “이런 방식으로 시간이 지남에 따라 25만 달러 또는 50만 달러 자본 이득 면세 한도 내로 가져올 수 있다”고 말했다.
그러나 IRS에 따르면 누수, 구멍, 균열 수리 또는 고장 난 하드웨어 교체와 같은 단순한 수리 및 유지보수는 기초에 포함되지 않는다.
주택 판매 수익을 줄이는 또 다른 방법은 주택의 구매 및 판매와 관련된 수수료와 클로징 비용을 추가하는 것이다. Lucas에 따르면, 여기에 포함될 수 있는 비용은 다음과 같다: 타이틀 수수료, 유틸리티 설치 비용, 법률 및 기록 비용, 조세, 타이틀 보험, 및 판매자가 부담해야 할 잔액.
Lucas는 “이렇게 하면 추가로 수천 달러를 줄일 수 있다”고 덧붙였다. 이러한 조치를 통해 주택 판매자는 세금 부담을 경감할 수 있는 기회를 가질 수 있으며, 이는 늘어나는 주택 자산으로 인해 점점 더 중요한 전략이 되고 있다.
이러한 세금 계획을 고려하는 것은 매각 시 발생할 수 있는 세금 부담을 줄이는데 유익할 수 있다. 소비자들이 올바른 정보를 통해 세금을 효율적으로 관리하는 것이 이상적인 상황이다.